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境外视野:2019新加坡、中国香港REIT调研报告

2020年01月14日 19:11 来源:未知 手机版

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智通财经网

本文来自 微信公众号“REITs行业研究”。原文标题《境外视野:2019新加坡、中国香港REIT调研报告》。

01、调研情况简介

(一)香港情况简介

房地产投资信托法规是在2003年7月第一次采用,并在2005年6月、2010年6月和2014年7月分别进行修订。

香港的REITs结构采用的是信托模式。他们遵循于SFC所颁布的REIT法规。

行业概述

主要的REITs产品

(二)新加坡情况简介

新加坡的REIT主要遵守证券期货法律(Cap.289),新加坡货币监管当局颁布的集体投资方案法规,和地产基金指引中有关法规和收益所得税规章。

地产基金准则也适用于那些已投资或准备投资房地产和房地产相关资产的集体投资方案。该方案可以选择在新加坡交易所挂牌上市也可以不上市。

第一套用于管理地产基金的监管法规是由新加坡货币监管部门在1999年5月对外发布的。

第一只REIT产品是在2002年7月在新加坡交易所挂牌上市。截至目前,已经有44只REITs和地产信托在新加坡交易所挂牌上市了,市值大概为1000亿新加坡元。

行业概述

主要的REITs产品

02、监管要求

(一)香港

1、程序/手续

REITs产品是以一种信托的合法模式存在,且受到REITs法规的监管。其成立也需要得到香港SFC机构的批准。

REIT需要任命信托受托人,且该信托受托人要与管理公司保持相互独立性。

如果满足监管要求,该信托受托人也可以是同一集团中的一个独立部门。一般情况下,在香港上市的REITs产品都会任命独立的信托受托人。

另外,被SFC机构认可的管理公司也必须进行任命。一个独立的地产评估商也需要被任命。

REITs资产每年都需要进行价值评估。在一些资产交易的过程中(该交易没有在REIT的法规中明确,但是普遍被理解为重大的资产交易,比如资产并购或者处置),资产管理公司应该或者被法规要求,聘请一家财务顾问公司。

资产管理公司应该根据REITs法规严格值守,或者可以委派一名或者多名外部机构帮助其履行一些职责。

与关联方的资产交易,比如管理公司,信托受托人,持有超过10%股东的投资者,同一家资产管理公司管理的不同信托之间的资产交易,这些关联方交易都需要取得REITs产品的持有人同意。

2、法律形式/初始资本金最低值

REITs应该是以信托的形式存在。一个REIT产品可以直接持有房地产或者通过REIT在法律上或者实质控制的SPV间接持有房地产,

根据REITs的法规,对于初始资本金没有最低值要求。

3、单位信托证券持有人/上市要求

在香港的所有REITs产品都是以信托模式存在,投资人也是信托产品的单位证券持有人。

关于被香港监管部门允许上市的REITs产品,对于单位信托证券持有人没有什么特别的规定。对于外国投资者也没有特别规定。

所有在香港的REITs产品必须要在SFC规定的时间内在港交所挂牌。同时在香港挂牌的REITs产品也需要符合港交所的挂牌规定。

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