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均价9900,“地王”碧桂园在张家口割了谁的韭菜?

2019年11月19日 15:41 来源:未知 手机版

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刚刚过去的这个周末,张家口人的微信群和微信朋友圈都被同一个话题刷了屏,就是张家口有史以来最贵单价“地王”项目-碧桂园天玺,公布了认筹销售价格,并启动认筹。

能成为刷屏话题,自然是因为9900元/平米的认筹均价,还可以砸金蛋送车位。这个价格可以说是超出了所有人的想象,地产同行没有想到,所有张家口人也都没有想到。

在张家口老百姓的眼里,顶着煤机厂地王光环的碧桂园天玺,是至少要卖到一万五六才符合这个地位的。

碧桂园天玺应该卖多少钱呢?根据张家口当下的房地产市场现状,在地产同行的普遍预期里,由于品牌接受度和成本等方面原因,碧桂园天玺的销售均价要略低于旁边的保利中央公园项目价格,与同为红旗楼区域的当代垣著、尚峰悦庭等项目售价差不多,12000元左右相对合理。但当碧桂园天玺在11月16日早上爆出均价9900的认筹价格后,可以说这个价格割了张家口绝大部分地产项目的韭菜,而不仅仅是红旗楼区域。

远处蓝色楼体为保利中央公园,绿色围网为碧桂园天玺

为什么说这个价格割了张家口绝大部分地产项目的韭菜呢?

首先是原本售价在一万一二的,比如红旗楼区域的一众项目,在原本去化不高的情况下,在价格上直接进行了收割和秒杀。

其次是远一些的项目,包括了桥东区、经开区、桥西区的绝大部分项目,不论你原来售价是在八九千,还是在一万多的项目,都进行了收割。

最后,甚至还对西山6000多元的项目进行了部分收割,根据周六了解到的情况,真有个别在西山定了房子的客户,在得知碧桂园天玺认筹价格后,选择了退房。

对张家口市区所有在售项目而言,本轮收割可能唯一没受影响的就是紫枫郡项目,因为客群定位差异太大,基本不构成影响。

碧桂园天玺认筹价格的公布,除了对在售项目构成影响外,甚至还对众多未开盘项目构成了影响,各项目今后如何定价开盘,成为了难题。

其实本轮收割,受到伤害的或许还有碧桂园天玺自己,因为项目拿地时差不多6500元/平米的楼面价,让人怎么算卖九千多都是赔钱的,何况还要送车位,顶楼特价甚至低到了七千多元,除非项目真的有“神奇”的成本控制。

晃晃荡荡2019年离过完只剩下不到一个半月时间了,其实碧桂园天玺项目出此收割之策,也实属无奈之举。

2018年5月30日,碧桂园京北区域公司挺进张家口,并以总价约11.7亿元摘得煤机厂05号地块,成为张家口有史以来最贵单价“地王”,单价达到了约1130万元/亩,楼面价达到了约6500元/平米。

然而在17个月后,同日摘地的隔壁保利早已在8月份开盘,并凭借着央企、匠心品质等优势因素受到了购房者青睐,并取得了不错的销量。同区域的当代垣著、尚峰悦庭也先后开盘,使本区域原本有限的购房客群更加分散。

终于,在十月底,项目取得了首张预售证,这拿证速度要远慢于我们印象中的碧桂园速度。

拿证前的这十几个月,恰是从2018年下半年开始,张家口的房地产市场开始下行,新项目越来越多,客户却越来越少,于是房价也开始下行,特价、打折、工抵房、送车位等优惠手段层出不穷,以至于在张家口市场上笑言“一个月销量能上两位数的都是卖的比较好的项目”。

2019年即将过完,项目该以什么价格开盘成为了获取预售证后的重要难题。是以正常市场价格开盘,每月卖个十几套,慢慢消化?还是直接低价开盘,以低于市场预期的价格快速回血?

面对总价11.7亿元的土地出让金、不低的融资成本、工程建设投入资金、以及营销中心建设和项目团队运营成本等等,低价入市、快速回血或许成为了当下唯一的选择。只是这个价格,让同行,让张家口老百姓都没有想到。

在渠道佣金和低于市场预期价格的刺激下,周六张家口的中介和渠道都在拼了命的往过带客,拼了命的转发微信朋友圈。

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本文标签:张家口 项目 碧桂园 价格 开盘

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